Operações Urbanas Consorciadas (OUCs)

É o conjunto de intervenções coordenado pelo Poder Executivo Municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de promover mudanças estruturais em uma área que necessita de melhorias sociais e ambientais. A principal moeda de troca do Poder Executivo Municipal é a concessão de maior potencial construtivo. Ou seja, a Prefeitura permite que os proprietários construam mais do que o previsto no Plano Diretor, mas em contrapartida esses devem pagar por tal benefício, seja com alguma obra ou em dinheiro. No Brasil, as parcerias público-privadas voltadas para a realização de planos urbanos são viabilizadas pelo instrumento urbanístico das Operações Urbanas Consorciadas (OUCs), instituído pelo Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/01). Neste capítulo faremos um panorama do processo de aprovação das principais leis federais que tratam da questão urbana no Brasil: a Constituição Federal de 1988 e o Estatuto da Cidade. Este instrumento - Operação Urbana Consorciada -, tem sido apropriado pelos diversos agentes produtores do espaço através de um raciocínio urbanístico majoritário elitista e segregador. É um instrumento de política urbana para a realização de parcerias público-privadas previsto no Estatuto da Cidade. Seu objetivo é a transformação estrutural de um setor específico da cidade por meio da implementação de um projeto urbano. As OUCs, financiadas por investimentos públicos e privados, envolvem o redesenho desse setor e devem constituir uma parceria entre poder público, proprietários, investidores privados, moradores e usuários permanentes. Na área de realização de uma Operação ocorre a flexibilização de certos parâmetros urbanísticos: estrutura fundiária, potencial imobiliário, formas de ocupação do solo e distribuição de usos podem ser flexibilizados e alterados. Essa forma de PPP ocorre em nível municipal, é coordenada pela prefeitura e deve seguir os objetivos da política urbana determinados pelo Plano Diretor (PD).

Para a Operação Urbana os seguintes objetos de estudo são analisados: Plano Urbanístico: programa básico de operação da área; a proposta de adensamento populacional e construtivo; as demandas de investimento; bem como as contrapartidas a serem exigidas dos proprietários , usuários permanentes e investidores privados; Estudo de Viabilidade Econômica e Financeira (EVEF): contempla o diagnóstico do mercado imobiliário na área de influência da Operação Urbana Consorciada e a estimativa do potencial de contrapartidas financeiras a serem arrecadadas pelo Poder Público, estratégias para a operacionalização e implementação da Operação Urbana Consorciada e sua avaliação; Estudos de Impacto de Vizinhança (EIV): analisará os impactos que podem estar associados à Operação Urbana Consorciada, a partir de um diagnóstico Urbano Ambiental, fornecendo subsídios à revisão do Plano Urbanístico Preliminar com a incorporação e equilíbrio dos impactos previstos no escopo de suas ações; envolvendo uma pesquisa de percepção ambiental; consultas públicas; reuniões técnicas e apresentações do projeto durante todo o seu desenvolvimento no intuito de identificar como os possíveis impactos advindos da Operação Urbana serão absorvidos pelos diferentes estratos sociais potencialmente influenciados pela mesma e, por fim, um documento com análise dos impactos internalizados no Plano Urbanístico da Operação Urbana Consorciada. [transformaram-se num instrumento polêmico. Mariana Fix[1] contesta a neutralidade do instrumento. Ela afirma que a OUC, enquanto construção social, não é um instrumento neutro, isento de intenções. Ele foi criado e é apropriado em sua aplicação pelas forças políticas e econômicas dominantes. Para a autora, ao delimitar-se uma área com legislação diferenciada, as Operações criam um estado de exceção que não resolve questões sociais, senão as reproduz. Concordamos com Fix e pretendemos mostrar neste capítulo como desde sua inclusão no Estatuto da Cidade à sua aplicação, as OUCs são um instrumento usado para favorecer o capital e acaba por reproduzir problemas sociais. O caráter excludente das Operações insere-se num contexto maior, onde o próprio Estado e o processo de urbanização brasileira exacerbam a desigualdade social. Segundo Edésio Fernandes (2001), de maneira geral, a dinâmica do processo de urbanização no Brasil, ao mesmo tempo em que promove desenvolvimento econômico, gera grande exclusão social e segregação territorial. As desigualdades sociais são aprofundadas pelo processo de globalização, que distribui de maneira desequilibrada os lucros do mercado global de investimentos. Especialmente nos países em desenvolvimento, como o Brasil, esse padrão excludente do crescimento econômico urbano é determinado, em grande parte, pelas ações elitistas do Estado. As Operações Urbanas Consorciadas, ao determinarem uma área sujeita a parâmetros urbanísticos especiais, são apropriadas pela economia neoliberal para obtenção de lucros advindos da flexibilização das leis e dos investimentos públicos. Isso cria as bases para um processo de especulação imobiliária, gentrificação e transformação da cidade em uma mercadoria, em detrimento da diversidade e da espontaneidade inerentes ao urbano. Esse processo é especialmente perverso no Brasil, considerando a grande desigualdade sócio-espacial. Enquanto problemas estruturais como acesso a moradia não forem resolvidos, as Operações Urbanas Consorciadas podem contribuir para o aumento da assimetria de poder.]

EVEF: Para que ocorra os Estudos de Viabilidade Econômica Financeira (EVEF) é preciso passar pelas seguintes etapas: diagnóstico do mercado imobiliário; valoração do estoque de potencial construtivo adicional e definição do modelo de cobrança das contrapartidas e viabilidade econômica e financeira e estratégia de implementação da Operação Urbana Consorciada.

EIV: Já para acontecer os Estudos de Impacto de Vizinhança (EIV) o processo é dividido em duas etapas: diagnóstico urbano ambiental e construção do equilíbrio dos impactos preliminares que serão identificados.

CEPAC Certificado de Potencial Adicional de Construção (Lei No 10.257/01, Art.34). "O CEPAC é um título financeiro que pode ser convertido, na ocasião desejada por seus detentores, em quantidades de metros quadrados de área de construção computável nas edificações a serem construídas dentro da área da operação urbana." (LAGE, Selena)

ADES Áreas que, por apresentarem certas características, possuem parâmetros urbanísticos específicos, que se sobrepoes ao macrozoneamento. Na prática, em Belo Horizonte, as ADEs foram criadas para atender as reivindicações de uma classe média que desejava manter o caráter residencial de seus bairros (Belvedere, Mangabeiras, São Bento)