Notas da reunião do grupo de gestão da OUC ACLO

20/01/2015

A SMAPU justificou que a proposta de abranger uma área tão grande e de tratá-la como um todo tem dois motivos principais: Sua característica de eixo (Talvez seja interessante retomar também o questionamento de que são dois eixos e não um só, qual a real necessidade e coerência de tratar os dois simultaneamente? Enquanto estava na prefeitura a proposta técnica era de fazer apenas a Antônio Carlos/Pedro I, o Eixo Leste-Oeste foi empurrado por interesse do mercado! Por que será que continua nessa proposta?) A diversidade da área, que permite então que setores/populações distintas sejam contemplados pelas alterações (daí a grande questão é como garantir que essa diversidade seja preservada, ao invés de extinta com as intervenções da OUC)

[A justificativa para a realização da OUC (fundamento/motivação) apresentada pela SMAPU é a necessidade de mais pessoas habitarem e trabalharem perto dos grandes eixos de mobilidade. Dessa forma, as intervenções estruturantes (obras) e as flexibilizações de parâmetros teriam que atender essa finalidade. A secretaria informou que a área dentro do perímetro da operação está ociosa e, por isso, a necessidade de adensá-la ainda mais (cidade compacta). A OUC é o melhor instrumento para atingir essa finalidade? Ainda mais a partir da sua realização por etapas, altamente arriscada para as áreas sem interesse de mercado?]

Toda esta justificativa de OUC para adensamento de uma área ociosa com infraestrutura implantada é, na verdade, oposta ao que foi feito em outros lugares. A OUC é um instrumento de supervalorização de áreas desvalorizadas e sem infraestrutura. Será mesmo este o melhor instrumento para o objetivo que eles colocam?

Foi ressaltado que a principal critica feita às OUC até agora é o fato delas priorizarem muito mais o interesse de empresas e de provocarem a expulsão das populações residentes nas áreas afetadas. Foi reforçado que é uma premissa desse processo criar mecanismos para que isso não aconteça mas que, por outro lado, é fundamental conseguir despertar o interesse dos investidores por certas áreas da OUC, caso contrario, a operação não acontece.

Foi feita toda uma explicação sobre o funcionamento das OUC em geral, e sua relação com os planos diretores (slides 1 a 7) até se chegar nas especificidades dessa proposta (a partir do slide 8). Propõe-se que as ações da OUC sejam divididas entre “Planos Especiais de Gestão”, que seriam intervenções em áreas pré definidas a serem realizadas em etapas (planos de bairro), com recursos do Cepac e “Planos Específicos”, que seriam projetos mais pontuais, distribuídos pela mancha da OUC, submetidos a processos especiais de aprovação, com cobrança de contrapartida (unidades de vizinhança). (Sobre esses últimos casos, Thiago e Júlia levantaram, após a reunião, uma observação importante: é preciso deixar claro na lei que a cobrança de contrapartida e a compra dos cepac são coisas distintas. Senão, o empreendedor pode querer argumentar que já fez a compra do cepac para se esquivar do pagamento da contrapartida (parece que uma situação como essa aconteceu em SP, na construção daquele shopping JK, e que o juiz deu parecer favorável à construtora).

[A discussão jurídica atual é que os empreenderores e proprietários tem alegado que por já terem pagado pelos CEPACs não precisariam ser onerados com outras medidas compensatórias pelo impacto no tráfego, na paisagem urbana e meio ambiente. O melhor entendimento é que o valor dos CEPACs fazem referência à contrapartida advinda da mais-valia no valor do solo, do benefício advindo com os novos parâmetros urbanísticos. As outras compensações (trânsito, meio ambiente, ECT) não estão abrangidas no CEPAC, e devem ser cobradas independentemente. Temos um caso em SP em que isso está sendo discutido na justiça.]

Depois disso retomou-se a discussão sobre a mudança dos coeficientes: (slide 11). A princípio será adotado o CA1 em toda a mancha da OUC até que haja a legislação específica que define o CAmax para áreas pré determinadas. O CAcent será autorizado independentemente da lei específica da OUC conforme decisão da IV conferência municipal de política urbana (via outorga). Na OUC, os parâmetros e condições especiais serão definidos seguindo modelos de ocupação por quadra (parâmetros serão discutidos mais a fundo no grupo de parâmetros).

Voltando aos planos especiais de gestão: eles delimitam áreas estratégicas e fazem um detalhamento maior das intervenções nessas áreas sem contrariar a lei da OUC. A princípio, definiram-se como áreas estratégicas a integração entre a área central e a Antônio Carlos, a bacia do Calafate e a área do parque Lagoa do Nado / Lareiras (ver slide 15). Essas áreas foram escolhidas por serem áreas de maior arrecadação e dinâmica de mercado, sem consumirem tantos recursos. A proposta, segundo a SMAPU, é que elas atraiam interesse para a operação e ajudem a gerar recursos para viabilizar outras áreas da OUC.

[Três áreas dentro do perímetro da OUC foram apontadas como a de maior interesse do mercado e escolhidas como as integrantes da primeira etapa da operação. A SMPAU tem apresentado o modelo de “mini-operações” (planos especiais de gestão) dentro da OUC, dividindo-a em etapas, como algo inovador e criativo. Ocorre que, na forma como propuseram, pareceu absurdamente ilegal (tenho que avançar na reflexão disso). Pq? Segundo a Izabel, APENAS A PRIMEIRA ETAPA da OCU constariam da LEI ESPECÍFICA, sendo que o restante das unidades territoriais dentro do perímetro da operação não teriam garantia legal nenhuma de que seriam objeto de obras e flexibilização de parâmetros! Se apenas 3 áreas estarão garantidas em lei, porque fazer a OUC para aquele perímetro todo? A PBH respondeu dizendo que (i) essa forma por etapas é melhor para a gestão em 20 anos, (ii) o restante do perímetro manteria o CA1, mas caso houvesse interesse em alguma área, ela poderia ter seus parâmetros flexibilizados de acordo com a OUC e (iii) a redistribuição das contrapartidas seria o principal meio de atingir as demais áreas. GENTE, socorro! Perguntei sobre a gestão dos riscos caso não haja a venda prevista dos CEPACS e eles não deram uma resposta conclusiva de como isso vai ser gerido. Tô achando isso perigoso demais!]

Destaco que das três áreas escolhidas para “começar a rodar” a OUC, duas são as únicas em que havia interesse por parte do mercado (Área Central + Barro Preto + Lagoinha / bairros Planalto + São Luiz) o documento do EVEF comprova isto. Fiquei com uma pulga atrás da orelha em relação à inclusão do Calafate na primeira etapa. Por que o Calafate??

Foi apresentado então o modelo de divisão dos recursos arrecadados por CEPAC na OUC, ainda sem definições quantitativas (slide 17). Propõe-se que uma parcela A seja dividida em um percentual X para habitação de interesse social / banco de terras; um percentual Y para áreas de vilas e favelas e AEIS-2 na mancha da OUC; um percentual Z para gestão PAES da OUC (eu perdi o que é essa gestão PAES, alguém esclarece?) - O PAES é o Programa de Assistência Econômico-Social: é um plano que tenta juntar todas estratégias que pensou-se na SMAPU para a tal manutenção da população local. Ele inclui uma série de micro-ações, desde de assistência técnica e jurídica até monitoramento em parceria com a universidade (será que este documento está disponível?) -, e o valor restante seja destinado ao orçamento participativo dos planos de gestão (vai explicar mais à frente). Uma outra parcela B iria para obras do pacote mínimo da OUC, ou seja, obras definidas como prioritárias e essenciais para o funcionamento do plano. Uma terceira parcela C iria para um fundo de redistribuição, ou seja, aplicar recursos dessas áreas de maior arrecadação dos planos de gestão em outras áreas da mancha da OUC onde haja déficit de arrecadação e no banco de terras. (Me parece que a definição desses percentuais e, principalmente, do valor destinado à redistribuição é um ponto fundamental a ser tratado, porque o fundo de redistribuição é o que pode evitar que os recursos sejam reaplicados justamente nas áreas onde já há mais infraestrutura e maior interesse do mercado) EXATAMENTE! Esses valores devem estar todos definidos na lei específica. Esta definição de valores é o pulo do gato desde que sai da prefeitura, o que me preocupa é que ela é baseada basicamente no EVEF (que é feito por uma empresa parceira das construtoras) e basicamente por chute! Se não se pode saber ao certo quanto será arrecadado, qual a metodologia técnica que pode ser utilizada para validar a decisão de cada porcentagem ou valor?

Alguns instrumentos que forma mencionados como propostas para a expulsão dos moradores foram o aluguel social, medidas para controle do valor do aluguel e produção de habitação de interesse social. (Imagino que eles devem falar mais disso na reunião sobre parâmetros, lembro que haviam propostas de parâmetros específicos para HIS que são fundamentais para não saírem conjuntinhos padrão Minha Casa Minha Vida. Vale a pena ficar atento pra isso)

O orçamento participativo da OUC seria a destinação de parte dos recursos para obras de caráter mais local a serem determinadas por decisão da população em processo semelhante ao do orçamento participativo. Houve muita confusão com o orçamento participativo já existente, por se tratar de dois processos diferentes com o mesmo nome.

Passou-se então para a apresentação da estrutura do grupo gestor (slide 18) que foi um dos pontos de maior disputa. Foi proposto um grupo gestor com 9 representantes do executivo, 6 moradores (1 representante por plano de gestão), 3 empreendedores e 1 representante do setor técnico. Obviamente, houve muitas reclamações por causa da representação pouco expressiva por parte da sociedade civil. Houve grande discussão acerca dos números, sem que fosse possível chegar a alguma proposta, mas um questionamento que foi muito pertinente e que foi melhor recebido pela SMAPU, foi da necessidade de inclusão de mais setores da sociedade civil nesse grupo gestor (comerciantes locais, movimentos sociais, associações de bairro, etc.). Foi questionada a questão dos horários das reuniões que não beneficia a participação da sociedade civil. A SMAPU respondeu que essa reunião especificamente teria caráter mais técnico e não era previsto para ela um público muito amplo. Que a proposta é que sejam criados vários fóruns de discussão com diversos formatos e horários diferentes para ser bastante abrangente. (Com essa proposta de diversos espaços de discussão e formatos diferentes não sei como fica a representatividade e a legitimidade de cada um... Quais grupos vão ter mais ou menos poder de interferência nas propostas, no fim das contas, e como são distribuídas as atribuições de cada um deles? Quem são os participantes convocados para as reuniões de caráter mais técnico e o que define essas pessoas (nós, por exemplo), como as mais adequadas para auxiliar na condução do processo? É bem complexo, porque, por um lado, ao invés de maior abrangência podem ser criados espaços privilegiados de discussão, como esses grupos de gestão e de parâmetros, que levam propostas mais estruturadas para os encontros mais amplos. Por outro lado, se não houvesse os grupos mais restritos e se tudo fosse discutido em grandes audiências amplamente divulgadas é possível que nunca se chegasse a nenhuma definição...) Acho que o ponto fundamental, que ficou bem claro pra mim, é que não há qualquer interesse de participação direta e deliberativa por parte da população, as sugestões serão acatadas ou não por parte da equipe técnica, com seu poder representativo de governo eleito. Inclusive sem que os critérios “técnicos” para acatar ou não as sugestões sejam revelados de forma transparente: o pessoal que participou das últimas reuniões ficou bastante frustrado em relação à sugestão de obras que fizeram ser transformada em lista, que segundo a Bel, estariam sendo avaliadas pela equipe para se decidir o que entra no plano e o que não entra. Avaliadas a partir de quais critérios?? Outra dúvida que foi levantada é o que garante que as outras áreas, para além das áreas dos planos de gestão, serão também contempladas. Ficaria a sensação de que essas áreas só seriam contempladas pelo fundo de redistribuição, e que a operação demonstraria abordar uma área ampla como justificativa sendo que, na verdade, os interesses estariam concentrados em áreas específicas, como a Lagoinha ou o entorno do Parque Lagoa do nado Foi respondido que os estudos de viabilidade indicam que essas áreas também teriam potencial de arrecadação e que a expectativa é que os demais planos de gestão, além dos iniciais já mencionados, também aconteçam, No entanto, há sempre riscos. O problema é que a intervenção nessas áreas não estariam garantidas por lei. E, dessa forma, a utilização do instrumento da OUC não faz sentido. Fred fez uma pergunta sobre o gerenciamento de riscos (Fred, insere aqui sua pergunta porque você vai saber explicar melhor) A pergunta do Fred foi sobre compatibilização entre orçamento e arrecadação para inversão de recursos públicos na área da OCU. A SMAPU não soube responder. Perguntamos também sobre a gestão dos riscos, no sentido de caso a venda dos CEPACs não seja a contendo do valor estimado nos estudos, o Poder Público irá arcar com o risco o cobrir o défict? Isso tem que ficar muito claro! Se é parceria público privada, como a lei determinará o compartilhamento de riscos?

Outra questão colocada foi sobre os mecanismos de compensação necessários para equilibrar os interesses locais e os interesses gerais nas áreas da OUC. Esses mecanismos ainda não estão planejados e devem começar a surgir a partir das discussões de parâmetros. Retomando a questão do grupo gestor, foi reforçado que mais do que composição quantitativa do grupo, é preciso definir melhor a metodologia de participação.